Строительно-техническая экспертиза многоквартирного жилого дома: оценка аварийного состояния и угрозы безопасности эксплуатации

В АНО «Исследовательское бюро судебных экспертиз» было проведено строительно-техническое исследование многоквартирного жилого дома, расположенного в Ставропольском крае. Поводом для обращения послужили многочисленные повреждения строительных конструкций: трещины в стенах, деформации полов и перекрытий, нарушение геометрии проемов, повреждение отделочных покрытий, а также признаки длительного увлажнения отдельных конструктивных элементов.

Перед специалистом стояла задача определить фактическое техническое состояние здания и установить, создает ли его дальнейшая эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан.

Объектом исследования являлся одноэтажный многоквартирный жилой дом, состоящий из четырех квартир. Здание было построено в 1960-х годах и имеет бескаркасную конструктивную схему.

По представленным материалам и результатам обследования были установлены основные конструктивные характеристики объекта:

Особое значение имело расположение здания вблизи водного объекта. В ходе анализа было установлено, что дом находится в зоне возможного воздействия неблагоприятных гидрометеорологических факторов, связанных с повышением уровня поверхностных и грунтовых вод.

В рамках исследования требовалось ответить на два ключевых вопроса:

Эти вопросы имели принципиальное значение, поскольку выявленные повреждения затрагивали не только отделочные покрытия, но и основные несущие и ограждающие конструкции здания.

Для проведения исследования были изучены представленные заказчиком документы, включая техническую документацию на жилые помещения и сведения из ЕГРН.

Исследование проводилось в несколько этапов:

При обследовании применялись измерительные инструменты, строительный уровень, лазерный дальномер, рулетка, а также фотофиксация выявленных дефектов. Такой подход позволил не только описать повреждения, но и оценить их характер, распространенность и влияние на безопасность эксплуатации здания.

При подготовке заключения применялись положения действующих нормативных и методических документов, включая:

В ходе обследования установлено, что повреждения имеют не локальный, а системный характер. Они были обнаружены в нескольких квартирах, а также на наружных конструкциях здания.

В подпольном пространстве было выявлено наличие воды. Фундаментные конструкции находились в условиях длительного увлажнения. Специалистом были зафиксированы:

Данные повреждения являются особенно значимыми, поскольку фундамент воспринимает нагрузку от всего здания. Его разрушение и постоянное увлажнение могут привести к дальнейшему развитию деформаций стен, полов и перекрытий.

В цокольной части здания были выявлены:

Такие повреждения свидетельствуют о снижении эксплуатационной надежности цокольной части и ухудшении условий работы вышележащих конструкций.

На наружных стенах зафиксированы вертикальные, наклонные и ступенчатые трещины. Также были выявлены разрушение кирпичей, выпадение отдельных элементов кладки, нарушение целостности растворных швов, отклонение отдельных участков стен от вертикального положения.

Важным признаком стало повторное раскрытие ранее заделанных трещин. Это указывает на то, что ранее выполненные ремонтные мероприятия не устранили причину деформаций, а техническое состояние здания продолжало ухудшаться.

Во внутренних стенах и перегородках выявлены:

Данные повреждения подтверждают, что деформационные процессы затронули не только наружный контур здания, но и внутренние конструктивные элементы.

При обследовании перекрытий и полов были установлены:

Такие признаки свидетельствуют о снижении эксплуатационной пригодности конструкций и возможном дальнейшем развитии опасных деформаций.

В зонах оконных и дверных проемов были выявлены трещины, нарушение геометрии, раскрытие сопряжений, повреждение откосов и локальное разрушение отделочных слоев. Деформация проемов является одним из характерных признаков неравномерных осадок и смещений конструкций здания.

На отделочных покрытиях зафиксированы многочисленные трещины, отслоения, следы увлажнения, биопоражения, а также следы ранее выполненного ремонта. При этом многие ранее заделанные дефекты раскрылись повторно, что указывает на продолжающийся характер деформационных процессов.

По результатам исследования была выполнена оценка физического износа основных конструктивных элементов здания.

Фундаменты, цокольная часть, наружные стены, внутренние стены и перегородки, перекрытия, полы и отделочные покрытия были отнесены к элементам с высоким уровнем физического износа. Для ряда основных конструкций физический износ превысил 65 %, что соответствует 4-й категории необходимости проведения капитального ремонта.

Это означает, что состояние конструкций требует дополнительной оценки возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации по правилам обследования технического состояния зданий и сооружений.

Наиболее существенные повреждения были выявлены в:

Повреждения не являлись единичными. Они прослеживались в разных частях здания, что позволило сделать вывод о системном характере деформационных процессов.

Особую опасность представляло сочетание нескольких факторов:

По результатам проведенного строительно-технического исследования было установлено, что техническое состояние многоквартирного жилого дома оценивается как аварийное.

Такой вывод был сделан с учетом характера, распространенности и степени развития выявленных дефектов, а также с учетом требований ГОСТ 31937-2024.

Аварийное техническое состояние означает, что повреждения и деформации конструкций свидетельствуют об исчерпании несущей способности, опасности обрушения либо невозможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания.

Также было установлено, что обследованный многоквартирный жилой дом не соответствует требованиям Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части механической безопасности, безопасности пользователей здания и обеспечения безопасной эксплуатации.

Дальнейшая эксплуатация здания была признана создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Проведенное исследование позволило объективно зафиксировать фактическое состояние здания, определить характер и распространенность повреждений, оценить физический износ основных конструктивных элементов и установить степень опасности дальнейшей эксплуатации.

Такие исследования имеют важное значение в судебных и досудебных спорах, связанных с:

Данная строительно-техническая экспертиза показала, что внешне отдельные дефекты здания могут восприниматься как обычные эксплуатационные повреждения, однако комплексное обследование выявляет более глубокую проблему — системное развитие деформаций несущих и ограждающих конструкций.

Именно поэтому при появлении трещин, прогибов полов, перекосов проемов, следов увлажнения и повторного раскрытия ранее отремонтированных повреждений необходимо проводить профессиональное обследование здания. Своевременная строительно-техническая экспертиза позволяет установить реальное состояние объекта, оценить риски и принять обоснованные решения по обеспечению безопасности граждан.